В 2025 году стоимость жилья будет расти с тем же темпом, что и в прошлом году — в пределах 10-15%.
Основными способами поддержания интереса к покупкам в таких условиях станут различные схемы рассрочки и программы семейной ипотеки. Об этом сообщили участники круглого стола «Рынок недвижимости: итоги 2024 года», проведенного РБК Тюмень.
Как изменился рынок жилья в 2024 году
Основатель аутсорсинговой компании «Статус» Татьяна Каргаполова подытожила события 2024 года, который можно условно разделить на два периода — до и после отмены государственной поддержки в июле. Тем не менее, все новые тренды, появившиеся после этой даты, найдут свое продолжение в текущем году.
«За год количество предложений на рынке новостроек увеличилось на 54% в абсолютном выражении — до 32,5 тыс. квартир. По вторичному жилью рост составил 7%, в основном за счет квартир площадью от 25 до 45 кв. м. Это, безусловно, связано с потребительским спросом. Общий объем продаж снизился на 28%, в то время как по стране этот показатель составляет 22%. В этом году предполагается, что тенденция к снижению объемов продаж сохранится в пределах 20-25%. Интерес представляют данные о ценообразовании — в Тюмени средняя цена квадратного метра в новостройках увеличилась на 12,5%, достигнув 142 тыс. руб., в то время как по стране — на 6%. Ожидается, что в 2025 году цены продолжат расти в прежнем темпе. Что касается вторичного жилья, то здесь цена возросла на 7%, составив 125 тыс. руб.», — отметила эксперт.
Она добавила: в первом полугодии 2024 года доля семейной ипотеки в регионе не превышала 30% от общего числа договоров, тогда как во втором полугодии, когда объемы государственных программ сократились, этот показатель вырос до 60%. На втором месте расположилась рассрочка от застройщика, доля которой увеличилась с 6 до 25% за год.
На третьем месте находится стопроцентная оплата наличными — 12%. На четвертом месте — рыночная ипотека, доля которой сократилась более чем в три раза. При этом 60% всех продаж в регионе обеспечивают десять крупнейших застройщиков Тюмени по данным ЕРЗ.
Почему цены не упадут и каким образом будет поддержан спрос
Заместитель генерального директора по работе с партнерами ГК «Меридиан» Александр Ермолаев объяснил причины, по которым цены не снизятся, несмотря на снижение спроса. Эксперт подчеркнул, что ключевую роль играет увеличившаяся себестоимость строительства. Так, цены на основные строительные материалы за год подорожали от 12 до 200% в зависимости от наименования. Стоимость строительных и отделочных работ увеличилась на 15%.
Тем не менее, проблема нехватки адекватных замен строительных материалов и оборудования от иностранных поставщиков остается актуальной. Еще одной важной причиной является высокая цена банковского кредитования и нехватка рабочей силы.
Татьяна Каргаполова подчеркивает, что для поддержания спроса девелоперы и банки будут совместно улучшать механизмы продаж, такие как собственная рассрочка, комбо-ипотека и субсидирование. О растущей популярности рассрочки также упомянул директор по продажам компании «Создатели» Дмитрий Макеев. Он отметил, что, несмотря на сложную экономическую обстановку, компании удалось увеличить объемы продаж.
«Мы смогли вернуться к показателям 2023 года. В отношении цен мы придерживаемся своей финансовой модели и не повышаем стоимость сильно — все в рамках рыночной ситуации. В последнее время инструмент рассрочки стал более востребован. В новых проектах его доля составляет примерно 50%. Однако для объектов, находящихся на завершающем этапе, обычно используется ипотека. Это связано с тем, что период активного инвестирования в недвижимость завершён, и сейчас жильё приобретается не для перепродажи, а для личного проживания. Таким образом, наши продажи поддерживаются семейной ипотекой, которая сейчас на пике популярности. Ещё одним способом поддержания спроса является дополнение наших проектов новыми объектами инфраструктуры, такими как детские сады или спортивные центры. Хотя цены могут увеличиваться, важно предлагать покупателям соответствующий продукт», — заявил Дмитрий Макеев.
Как изменится стратегия застройщиков
Глава правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин сообщил, что застройщики, учитывая сложную ситуацию на рынке, уже скорректировали свои планы на ближайшие два года. Некоторые проекты приостановлены, а от других решено отказаться до стабилизации ситуации. По его мнению, объём предложения в текущем году сократится на 10%, но это не станет критическим для рынка.
«В настоящее время запуск новых проектов является делом рискованным. Ожиданий снижения ключевой ставки не предвидится, как и ввода новых программ льготного кредитования. Это означает, что покупатели не спешат приобретать новое жилье. В таких условиях застройщики могут выбрать один из двух путей: занять выжидательную позицию и реализовывать то, что уже имеется, или же принимать тщательно продуманные риски. Те, кто выберет консервативный подход, не потеряют, но и не получат заметного выигрыша. Для достижения успеха необходимо уметь идти на риск и отслеживать долгосрочные тренды. А долгосрочные перспективы показывают, что после снижения ключевой ставки интерес к новостройкам вновь возрастет. Современному горожанину гораздо чаще требуется менять жилье, и устав от своей текущей квартиры или района, они жаждут новых перемен, желая, чтобы район отражал их новый жизненный этап. Как только откроются возможности, люди опять начнут приобретать квартиры», — подытожил Павел Гакин.
Участники круглого стола согласились, что застройщикам сейчас необходимо пересмотреть свою стратегию. Менеджер по работе с ключевыми клиентами компании «ТюменьЭнергоПроект» Анна Балакина поделилась одним из новых трендов.
«Многие застройщики начали осваивать сегмент коммерческой недвижимости, поскольку сейчас на него выделяется больше ресурсов. Создаются и разрабатываются проекты в области промышленного производства и складирования, так как девелоперы не совсем уверены в том, как будут складываться условия (в первую очередь, уровень ключевой ставки) в ближайшие годы для строительства новых жилых комплексов. В Тюменской области, по нашим наблюдениям, застройщики ощущают себя достаточно уверенно, чего не скажешь о других регионах. Также одним из ключевых трендов является активное участие застройщиков в программе комплексного развития территории (КРТ). Эта инициатива поддерживается как государством, так и местными властями, что делает её экономически привлекательной для девелоперов и положительно сказывается на городском обликe: формируются современные многофункциональные кварталы вместо неэффективных промышленных зон и устаревшего жилого фонда», — подчеркнула специалист.
С 1 июля 2024 года в Российской Федерации будет отменён льготный механизм ипотеки под 8% для новостроек. На этом фоне частные инвесторы проявляют всё больший интерес к коммерческой недвижимости. Эксперты также предсказывают рост объемов и цен на квадратные метры в этом сегменте.
