Представьте, что вы зашли в магазин, заплатили за пачку пельменей, но тут появился полицейский и сказал, что не отдаст вам эту пачку, пока магазин не даст ему немного денег. Именно в таком положении оказались сейчас 250 сочинских семей.
В то время как президент Владимир Путин и глава правительства Дмитрий Медведев держат на особом контроле свои поручения о решении по всей стране проблемы «обманутых дольщиков», а Минстрой еженедельно собирает с регионов отчеты о текущей ситуации, в городе Сочи происходит удивительная история. Местная администрация своими руками пополняет армию обманутых дольщиков. Уже год под надуманными предлогами чиновники отказываются ввести в эксплуатацию построенные застройщиком «КомСтрин-Сочи» дома, несмотря на наличие разрешений Госстройнадзора, на то, что вопрос находится на контроле у губернатора Краснодарского края и прокуратуры, и даже невзирая на решение суда. Выдать разрешение умоляют администрацию все 250 дольщиков, которые уже год не могут заселиться в свои квартиры. Однако решения по-прежнему нет. Инициативная группа дольщиков на днях разослала жалобы в «Опору России», а также на имя президента как лидера ОНФ и на имя премьера как председателя «Единой России» в надежде, что на администрацию Сочи может быть подействует окрик из Кремля.
Роковые изменения в законодательстве: хотели, как лучше…
Компания ООО «КомСтрин-Сочи» в 2007 году по результатам аукциона купила права аренды на земельный участок в Сочи под многоэтажную застройку. Проект предусматривал возведение жилого комплекса «Три капитана», состоящего из трех односекционных 21-этажных жилых домов на 396 квартир. Реализация проекта началась не сразу, тормозили различные внешние обстоятельства, в том числе финансовые кризисы 2008 и 2014 годов, полуторагодовой мораторий на застройку перед Олимпиадой. За это время договор аренды земельного участка без проблем продлевался. Застройщик свои планы подтверждал, своевременно вносил арендную плату, а согласно действовавшим тогда статьям Земельного кодекса арендатор земельного участка имел преимущественное право на заключение нового договора без торгов.
Однако в 2014 году правительство решило бороться с незавершенным строительством и простоями земельных участков, и в марте 2015 года вступили в силу принятые Госдумой поправки в Земельный кодекс РФ (ст. 39.6) и закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (п.21 ст. 3), согласно которым теперь арендатор-застройщик может без проведения торгов лишь однократно на три года продлить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для завершения строительства.
И вот как раз в это время застройщику «КомСтрин-Сочи», который уже приступал к строительству своего ЖК «Три капитана», и потребовалось продление, то есть заключение нового договора аренды для завершения строительства. Договор был заключен сроком до 30 ноября 2018 года, но к несчастью застройщика, уже после вступления в силу поправок в земельное законодательство. Иными словами, он подпадал под новые правила – это был тот самый единственно возможный однократный договор на 3 года без необходимости проведения торгов.
Вежливый отказ
После заключения договора у застройщика все шло по плану. В 2016 году началась продажа квартир дольщикам по договорам долевого участия. Активно продвигалось строительство. Первый дом был закончен и принят Госстройнадзором в начале 2018 года, от администрации было получено разрешение на ввод в эксплуатацию, и счастливые дольщики заселились в свои квартиры.
Второй дом был также построен до окончания срока аренды в октябре 2018 года, а вот принят Госстройнадзором чуть позже окончания срока аренды – 29 декабря 2018 года. При этом никаких нарушений по срокам строительства не было – разрешение на строительство выдавалось администрацией Сочи не одновременно с заключением нового договора аренды, оно заканчивалось только 23 ноября 2019 года, то есть почти через год после окончания срока аренды.
В феврале 2019 года застройщик, как и положено, обратился в сочинскую администрацию за разрешением на ввод дома в эксплуатацию. При этом он продолжал оплачивать аренду и не имел никаких претензий от администрации по использованию участка. И вот тут начались чудеса.
Администрация отказала застройщику в выдаче разрешения, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды земельного участка. Вторичная подача заявления закончилась таким же ответом – мол, ничего не можем сделать, аренды у вас больше нет, по закону для продления аренды должны быть проведены торги.
Пробел в законе
Налицо абсурдность ситуации – какие могут быть торги на аренду уже застроенного домами земельного участка, к тому же с уже заселенным домом, жильцам которого, согласно Земельному кодексу, земельный участок автоматически переходит в общую долевую собственность? Но чиновники стояли на своем, и в итоге к марту 2019 года переговоры с администрацией зашли в полный тупик.
Следует отметить, что да, закон, конечно, надо выполнять. Но тут налицо законодательный пробел. Госдума и правительство поправками в земельное законодательство явно не предусмотрели подобной ситуации. И за четыре года действия новых арендных правил десятки застройщиков попали в аналогичную ситуацию – дома построены, осталось лишь получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, но без договора аренды разрешение не выдают, а договор без торгов продлить нельзя. В Интернете полно комментариев юристов по этому поводу, в том числе и вариантов разрешения проблемы, например, по соглашению сторон. Опубликованы даже решения судов, причем исключительно в пользу застройщиков. В итоге проблема в других городах решалась.
Судебные скитания
Администрация Сочи после долгих размышлений в марте 2019 года отправила застройщика в суд. И через полгода, 5 августа Арбитражный суд Краснодарского края признал незаконным отказ администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и возложил на нее обязанность повторно рассмотреть вопрос в 10-дневный срок.
Но дольщики и застройщик рано радовались. Начались еще более удивительные вещи. Вместо решения проблемы в интересах жителей собственного города администрация подала апелляцию на это решение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд Ростова-на-Дону, указав, что застройщик обратился за продлением уже по истечению срока аренды участка, а теперь у него этого права нет, так что и разрешение дать невозможно. Зачем чиновникам понадобилось продолжать мучить дольщиков – а ведь именно их интересы должны быть для них на первом месте, – тогда было непонятно.
Как и можно было ожидать, 21 октября Апелляционный суд оставил апелляционные жалобы администрации Сочи без удовлетворения, а решение Арбитражного суда в силе. В постановлении (имеется в распоряжении редакции) подтверждаются доводы суда первой инстанции: окончание срока аренды в данном случае не может являться самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения, никакие доводы администрации об отсутствии договора не принимаются, а «отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не соответствует требованиям статьи 55 Градостроительного кодекса, нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем является незаконным на основании ст. ст. 198-201 АПК РФ».
В постановлении суда также прямо указано: «Отказ по указанному основанию создает предпосылки для признания объекта капитального строительства самовольным строительством, что может привести в том числе к нарушению прав дольщиков (граждан), привлеченных обществом к финансированию строительства жилого дома по договорам участия в долевом строительстве и причинению обществу значительных убытков».
Администрация против людей
Вроде бы теперь уж администрация Сочи должна решить проблему и выдать разрешение. Но нет, ни решение суда, ни озабоченность губернатора Краснодарского края, ни рекомендации краевой межведомственной комиссии по проблемам дольщиков найти варианты ввода дома в эксплуатацию до 1 ноября, ей не указ. Разрешение по-прежнему не выдается.
В администрации говорят – суд не обязал нас дать разрешение, а лишь обязал повторно рассмотреть вопрос в 10-дневный срок. Суд действительно объяснил, что у него нет правовых оснований возлагать на администрацию обязанность по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, «поскольку арбитражный суд не вправе подменять функции уполномоченного органа местного самоуправления, в ведении которого находится принятие решения о выдаче разрешения».
Поэтому администрация рассмотрела вопрос в 10-дневный срок, проведя очередное совещание. Но решение не приняла. Спрашивается, что теперь мешает администрации продлить договор аренды и выдать разрешение, ведь ей фактически объяснили – к вам не будет никаких претензий по нарушению законодательства.
Дискуссия на этом совещании, о подробностях которого стало известно INFOX.RU, пролила свет на возможные причины такого странного упрямства. От обсуждения проблемы разговор плавно перешел к обвинениям в адрес самого застройщика, при этом представитель администрации вдруг задал вопрос: «А что вообще сделал застройщик для города?» В ответ представитель компании напомнил о перечисленных в бюджет города в качестве арендной платы деньгах, о выполненном ремонте домов и дорог к Олимпиаде в Кудепсте и Хосте, о покупке оборудования для котельной за 4 млн рублей.
«А вот у нас просьба есть, детский садик у вас напротив есть, стоит вопрос о его реконструкции. Куда жители вашего комплекса поведут своих детей? Социальную нагрузку нести надо. Если вы нагружаете город своими квартирами, наверняка надо принимать в этом участие» – неожиданно продолжили представители администрации, указав, что сейчас прямо пойдут совещаться о выводе ситуации из тупика. При этом первый заместитель главы Сочи Денис Юрковский заметил: «Нам вообще для чего это, решать ваши проблемы? Это ваша головная боль, зачем вы создаете проблемы дольщикам и хотите переложить на администрацию решение проблем?»
Закон чиновнику не указ
Похоже, замглавы администрации искренне не понимает, что в данном случае как раз не застройщик, который фактически в срок и без нареканий сдает дома (третий дом комплекса также уже год как готов к приемке Госстройнадзором, но по тем же причинам не может утвердить в администрации корректировки разрешения на строительство, связанные с небольшими изменениями проекта крытой автостоянки), а именно администрация Сочи создает проблемы дольщикам своим бездействием и, более того, незаконными действиями, как, собственно, это и квалифицировал суд. Судя по всему, чиновники не в курсе поручений президента и главы правительства как можно быстрее на местах решить проблемы «обманутых дольщиков» и радикально сократить их количество. Вместо этого они абсолютно сознательно и целенаправленно способствуют увеличению армии дольщиков на 250 семей.
Между тем чиновники вообще не имеют права ставить вопрос выдачи разрешений в зависимость от выполнения застройщиком незапланированных в его бюджете дополнительных работ по реконструкции социальных объектов, того же детского сада. По закону застройщик, который строит дом на взносы дольщиков, имеет право тратить эти деньги исключительно на строительство объекта, в противном случае он сам окажется правонарушителем. А поддержку социальной сфере города строители в любом случае оказывают, перечисляя в местный бюджет отнюдь не маленькую арендную плату за земельный участок, и именно эти деньги застройщиков чиновники должны направлять на реконструкцию или ремонт детских садов, школ, больниц.
«Позиция чиновников нам непонятна. Подобные вопросы во многих регионах решаются по соглашению сторон, просто считают договор аренды действующим и дальше, ведь дом уже построен, принят Госстройнадзором, осталось только выдать разрешение. Вместо этого мучают дольщиков, создают нам риски банкротства, потому что мы уже год несем огромные дополнительные затраты по содержанию построенных объектов. А ведь главная задача любой местной администрации – решать проблемы людей», – говорят в руководстве компании «Комстрин-Сочи».
Дольщики также возмущены позицией администрации, к застройщику у них претензий нет. 27 ноября инициативная группа дольщиков ЖК «Три капитана» за подписью своего представителя Александра Дуки обратилась к президенту Владимиру Путину как лидеру Общероссийского народного фронта, премьеру Дмитрий Медведеву как председателю партии «Единая Россия» и в бизнес-объединение «ОПОРА России». В письмах кратко описывается ситуация и говорится: «Бездействие Администрации г. Сочи, неисполнение ей судебного решения по вопросу ввода в эксплуатацию дома делает невозможным исполнение обязательств застройщика перед дольщиками. Из-за бездействия Администрации города в построенный и готовый для проживания дом не могут заселиться около 250 граждан. Прошу Вас вмешаться и оказать содействие в решении вопроса по вводу жилого дома в эксплуатацию».
Надеемся, что скоро сочинские чиновники скоро дождутся реакции из Кремля. И чем жестче она будет, тем быстрее в администрации поймут, что решения президента надо выполнять, а не саботировать.
