Изначально задуманная для повышения доступности жилья, программа, по мнению законодателей, лишь стимулировала рынок и способствовала росту цен.
Каковы причины, по которым льготную ипотеку под 8% называют ошибкой, и могла ли существовать альтернатива, в беседе с АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.
Массовая льготная ипотечная программа была запущена в условиях пандемии с целью поддержать строительный сектор. Рост безработицы и снижение экономической активности поставили под угрозу продолжение строительства и заставили девелоперов столкнуться с финансовыми проблемами. Льготное кредитование стало инструментом для поддержания спроса: доступные кредиты позволили россиянам активнее покупать жилье, а застройщики продолжать свои проекты и продажи.
Затем банки и застройщики стали предлагать совместные программы с низкими процентными ставками, а покупателям открылись возможности приобретать жилье на выгодных условиях. Однако рост интереса закономерно привел к увеличению цен. Когда квартиры востребованы даже по большей цене, у застройщиков возникает стимул увеличивать стоимость, потому что рынок готов к этому, отметила специалист.
Увеличение цен на жилье не было связано исключительно с льготной ипотекой. Важную роль также сыграл механизм эскроу-счетов, с которым застройщики начали получать деньги от покупателей не сразу, а лишь после завершения строительства объектов. Это увеличивало расходы на финансирование проектов, и девелоперы начали закладывать будущие затраты и ожидаемую прибыль в цену своих квартир. Условия кредитования строительных компаний также существенно влияли на рыночные условия, так как именно от банков во многом зависит стоимость проектного финансирования.
Наиболее явным ростом цен отличился рынок новостроек, где увеличение цен оказалось значительно заметнее, чем на вторичном рынке. Однако со временем льготные ипотечные программы стали распространяться и на уже готовое жилье: кредиты со ставками около 8–9% также поддержали спрос и привели к повышению цен на вторичную недвижимость. В общем, появление «дешевых денег» зачастую приводит к увеличению интереса, а, следовательно, и к росту цен.
Поэтому мнение о том, что льготная ипотека стала ошибкой, следует рассматривать в историческом контексте. При оценке программы с точки зрения долгосрочных последствий на стоимость жилья, можно утверждать, что она действительно стала одним из факторов роста цен и рыночных дисбалансов. Тем не менее, в момент ее запуска она сыграла важную антикризисную роль: поддержала строительный сектор, помогла избежать резкого сокращения и открыла возможность миллионам россиян приобрести жилье на благоприятных условиях. Низкие ставки позволили многим семьям стать обладателями собственного жилья, что стало одним из главных положительных результатов программы, подытожила Кудреватых.
Сегодня споры о льготной ипотеке продолжаются, и некоторые эксперты предлагают альтернативные модели поддержки жилищного строительства, такие как субсидии на строительство для молодых семей, программы арендного жилья с правом выкупа и другие формы социального жилья, которые могли бы снизить нагрузку на рынок ипотеки и не способствовать резкому росту цен. Обсуждения о необходимости разработки более гибких инструментов поддержки, которые отвечали бы как потребностям населения, так и актуальным условиям рынка, становятся более актуальными.
