Аналитическая компания СМПРО презентовала исследование, посвященное факторам, влияющим на цену новостроек.
Проведенная работа высветила основные проблемы, решение которых необходимо найти для реализации указа президента Владимира Путина о доступном жилье: стоимость одного квадратного метра жилья существенно выросла за последнюю пятилетку, однако комплексных исследований объективных причин такого роста было проведено не так много.
На основании проведенного исследования сделан верный и объективный вывод о том, что за последние пять лет:
- произошел существенный рост цен на первичное жилье;
- значимое опережение по отношению к потребительской инфляции индекса цен на первичное жилье за 10 лет (2014-2023 гг.) и за 5 лет (2019-2023 гг.) указывает на увеличение за последние годы остроты «квартирного вопроса» и проблемы доступности жилья для населения;
- столь высокая динамика цен на первичное жилье не связана с ростом цен на строительные материалы, а обусловлена «прочими затратами»;
- «прочие затраты», которые составляют 54% в стоимости жилья на первичном рынке в 2023 году, не являются прозрачными для изучения на настоящий момент, что крайне негативно сказывается на возможности выработки эффективных мер, направленных на снижение или сдерживание роста цен на рынке первичного жилья.
В свою очередь Московский университет им. А.С. Грибоедова выдал рекомендацию в развитие проведенного исследования детально исследовать каждый из элементов затрат, входящих в «прочие» затраты в структуре средней цены жилья. В число таковых, в частности, входят:
− затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок;
− стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства;
− получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры;
− затраты по вводу дома в эксплуатацию;
− прибыль девелопера;
− затраты на рекламу, содержание компании, выплаты по кредитам.
Очевидно, что такое исследование нужно было проводить гораздо раньше, возможно это бы не привело к столь тяжелым последствиям, с которыми сейчас предстоит разбираться. После проведенной модернизации льготной ипотеки спрос на покупку новостроек в 2024 году начал падать, застройщики заговорили о банкротстве.
В конец ноября председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко на заседании верхней палаты парламента, в рамках «правительственного часа» заявила о том, что стоит подумать над введением в строительной отрасли моратория на банкротство.
«Нам не нужны недостроенные дома, нам не нужны недостроенные инвестиционные проекты, которые направлены на развитие экономики», – отметила спикер.
Также Матвиенко указала на необходимость комплекса мер по развитию арендного жилья. Это мировая практика, здесь мы не дорабатываем. Важно сохранить темпы строительства, важно предупредить риски, которые могут появиться. Очевидно, что востребовано создание при Правительстве РФ временной межведомственной комиссии по контролю цен на жилье и выработки корректирующих мер для отслеживания динамики и причин роста цен на недвижимость, включая затраты на жилищное строительство.
Автор: заместитель председателя думского комитета по экономической политике Артём Кирьянов.
