Кредит на офис - взять можно, но сложно

Коммерческая ипотека, то есть ипотека на объекты коммерческой недвижимости, в России появилась буквально перед кризисом. Кризис фактически ее остановил. И даже снижение процентных ставок в два раза пока не привело к увеличению объемов выданных займов.

Основную роль в данном сегменте играют ВТБ 24, Сбербанк и РосЕвроБанк - и так это было до кризиса.

В кризисные годы условия получения или ставки ипотеки на коммерческую недвижимость были таковы, что что желающих оформить займ попросту не стало, поясняет Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty. Ставки держались на уровне 18-20%, и банки еще требовали поручительство или залог квартиры предпринимателя, что в целом делало этот вид кредитования бессмысленным.

Не повлияло на данный вид кредитования и принятие в 2009 году закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому банки стали принимать нежилые помещения в залог. По мнению экспертов, этот закон не работает. «Прописан он нечетко, отсутствует механизм ограничений и регулирования отношений кредитор-заемщик, поэтому все играют по своим правилам», - комментирует Роман Строилов.

Однако летом 2011 стало ясно, что коммерческая ипотека начинает поворачиваться к покупателям лицом. Ставки кредитования спустились на уровень 12-14% годовых в долларах, сумма первоначального взноса составляет 20-30%. Впрочем, сроки кредитования и процедуры остаются «кризисными» - средний срок кредитования 5-7 лет, и банки чаще всего требуют залог, превышающий сумму кредита в два раза, а также тотально контролируют расходование средств заемщика, рассказывает эксперт.

Сравнительная таблица условий коммерческой ипотеки в ведущих банках России

Роман Строилов отмечает, что, несмотря на это, в компании Penny Lane Realty за последнее время был зафиксирован рост запросов на коммерческую ипотеку со стороны клиентов. Около 50% обратившихся готовы купить офис, а 30% - торговые площади. «Вопрос собственности объекта недвижимости для небольших компаний практически нереализуем за счет своих средств, - рассказывает Роман Строилов. - На определенные виды деятельности лицензия не выдается в принципе, если нет помещений в собственности. В таком случае ипотека является единственным инструментом продолжения бизнеса, что еще раз подтверждает необходимость развития данного кредитного».

Однако Роман Строилов затрудняется сказать, есть ли радужное будущее у коммерческой ипотеки даже при очевидной потребности в ней. «Как ответят банки - непредсказуемо. Наши банкиры не любят трудных сделок, «сидят на деньгах» и ждут «белых и пушистых» клиентов на стандартные условия. С таким подходом мы еще долго будем топтаться на месте. На западе банки больше доверяют представителям малого и среднего бизнеса. Это связано с тем, что свои доходы компании официально декларируют, а вследствие этого кредитным организациям проще получать достоверную информацию об их финансовом положении. Прозрачность ведения бизнеса становится залогом его успеха, но нам до этого пока далеко».

А пока банки ищут клиентов с бюджетами $10-20 млн, желающими купить объекты комерческой недвижимости, и успеха пока не видать, если судить по тому, что объемы коммерческой ипотеки не растут, в отличие от ипотеки жилья.