Насколько хороши офисные помещения крупных российских компаний? Infox.Ru с помощью экспертов составил рейтинг офисов 30 крупнейших российских компаний.
В России трудно вести дела без своего офиса, констатируют консультанты, оценивавшие, в каких городах мира открыто больше всего представительств ведущих мировых корпораций. Однако российские офисы часто не устраивают западные корпорации по качеству и соответствию экологическим требованиям, уже ставшим нормой на Западе.
А насколько хороши офисные помещения крупных российских компаний? Infox.Ru с помощью экспертов составил рейтинг офисов 30 крупнейших российских компаний и пришел к неутешительным выводам: здания, в которых «квартируют» даже самые крупные российские корпорации, зачастую не отвечают современным требованиям.
Без экономии
Для составления рейтинга* лучших штаб-квартир мы обратились к наиболее уважаемым экспертам, работающим в сферах консалтинга и энергосбережения. Мы попросили оценить офисы штаб-квартир 30 крупнейших (по объему реализации продукции) российских компаний, включенных в рейтинг «Эксперт-400» по итогам 2010 года, по четырем критериям. Три критерия были скорее внешними и привычными для оценок такого рода: класс офиса, удобство расположения и подъезда, архитектурные и интерьерные решения, а вот четвертый – энергоэффективность и экологичность – требовал, конечно, более детальных знаний об объекте.
И именно этот критерий оказался самым сложным для оценки. Фактически все эксперты отказались оценивать энергоэффективность зданий штаб-квартир российских компаний, аргументируя свое решение либо недоступностью информации, либо коммерческой тайной.
Это, пожалуй, самый удивительный (и в то же время – показательный) результат нашего опроса: в тридцатку крупнейших вошли 8 компаний сырьевого сектора, так или иначе задействованных в производстве энергии и, по идее, заинтересованных в сохранении ресурсов для ее производства – хотя бы с точки зрения возможности заниматься их добычей и продажей как можно дольше.
Но получить информацию об энергоэффективности даже их офисов оказалось крайне затруднительно. Так что рейтинг был составлен как сумма среднего балла по трем критериям (с равным удельным весом). Результаты представлены в таблице.
Рейтинг позволил сделать три важных вывода, которые можно назвать сенсацией.
Первый - крупнейшие российские компании получили в целом весьма низкие оценки за свои офисы. Второй – оценки «за офис» никак не связаны с местом компании в экономическом рейтинге. Третий – почти всем компаниям из рейтинга явно пора подумать о новых, экологических и энергоэффективных офисах. В самом деле, если не они, крупнейшие и богатейшие, то кто?
Самый ожидаемый результат рейтинга – на первых местах оказались те компании, которые недавно переехали в новые штаб-квартиры. К примеру, банк ВТБ, поселившийся в 2010 году в башне «Федерация», получил самые высокие оценки (общий балл – 26 из 30 возможных, из них: 8 – за класс офиса, по 9 – за удобство расположения и архитектурные решения). Надо отметить, что хоть эксперты не дали оценок по энергоэффективности, в Сити высотки можно оценить как вполне соответствующие этому критерию, поскольку при их строительстве использовались современные технологические решения.
На втором месте (общий балл – 25,5, из них: 9,5 – за класс офиса, 7 – за удобство расположения, 9 – за архитектурные решения) оказалось здание «Эрмитаж Плаза», в которое в 2007 переехала компания «Вымпелком» (торговая марка «Билайн»). Оно включает в себя реконструированное старое здание и новое. Проект создан архитектурным бюро BIS и участвовал в конкурсе лучших офисов 2010 года.
Офис ТНК-BP оказался на третьем месте (общий балл – 25,5, из них: 9,5 – за класс офиса, 7 – за удобство расположения, 9 – за архитектурные решения), и что характерно, здание NordStar Tower сдано компанией «ДонСтрой» в эксплуатацию в 2008-м, кризисном, году.
«ЛУКойл» оказался единственной компанией из тройки лидеров рейтинга «Эксперта», чья штаб-квартира попала в первую пятерку рейтинга офисов (общий балл – 24, из них: 8,5 – за класс офиса, 7,5 – за удобство расположения, 8 – за архитектурные решения).
Крупнейшая же российская компания - «Газпром» получил всего 19,5 балла из 30 возможных и занял 15-е место (общий балл – 19,5, из них: 7,5 – за класс офиса, 5 – за удобство расположения, 7 – за архитектурные решения) в рейтинге офисов. Тут подкачало удобство расположения, но и прочие характеристики офиса эксперты оценили не очень высоко.
Офис «Русала» - единственной компании из первой тридцатки списка «Эксперта» - занял 20-е место (общий балл – 17,5, из них: 5,5 – за класс офиса, 7 – за удобство расположения, 5 – за архитектурные решения) в рейтинге офисов – такое же, какое холдинг занимает в рейтинге «Эксперт-400». Остальные подробности – смотрите в таблице.
К сожалению, отсутствие оценки энергоэффективности штаб-квартир лидеров российского бизнеса говорит о том, что этот фактор не стал еще важным для компаний настолько, чтобы о нем можно было рассказывать во всеуслышание. Может, в самих офисах корпораций все хорошо со снижением потребления электроэнергии и тепла, но они об этом молчат. Но, скорее всего, суровая правда жизни в том, что большинство штаб-квартир находятся далеко не в самых новых зданиях – зачастую, советской постройки, а технологии с тех пор шагнули далеко вперед.
На трамвае в «зеленый» офис
По оценке Международного энергетического агентства (МЭА), потребление электроэнергии в России примерно на 40% превышает средний уровень в Евросоюзе.
При этом, как поясняет соучредитель и член правления Совета по экологическому строительству в России (RuGBC) Алексей Поляков, офисное здание требует куда большего расхода электричества, чем жилое аналогичной площади. «Именно в офисах чаще всего кондиционер держат включенным на максимум целые сутки, не закрывая при этом окон, освещение не выключают даже днем, и так далее», - говорит он. То есть, наши офисы куда менее бережливы, чем европейские.
За рубежом, отмечает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, энергоэффективная составляющая офисов является практически обязательным элементом при их проектировании и влияет на привлекательность для инвесторов и арендаторов.
Ужей сейчас около 60% строящихся зданий в Европе спроектированы с учетом принципов ресурсосбережения. По стандарту BREEAM (ЕС) сертифицировано уже 65 000 зданий, еще 270 000 ожидают оценки. По системе LEED (США) сертифицированы 120 объектов в мире, и на 2000 поданы заявки, и в основном эти здания расположены за рубежом ( в России лишь два здания сертифицированы по таким стандартам).
Наиболее модным при проектировании офисных зданий сейчас является «зеленое» направление. Активное применение солнечных панелей, ветряков и фотоэлементов для освещения и отопления зданий, применение современных решений для повышения энергоэффективности фасадов и воздуховодов – вот что сегодня берут на вооружение архитекторы офисов.
При этом, следование строгим современным стандартам при возведении офисных зданий положительно влияет не только на экологию мегаполисов. Согласно исследованию архитектурного бюро Foster+Partners, производительность труда в офисах, где применяются «зеленые» технологии, возрастает на 5-15%, количество больничных отпусков сокращается на 40%, а сотрудников, которые хотели бы уволиться по собственному желанию, становится меньше на 70%.
Кроме того, «зеленые» здания также позволяют экономить ресурсы и затраты на обслуживание. Так, например, шестиэтажный «Центр энергетических технологий» (площадь – 1300 кв. м) в Нинбо (КНР), спроектированный итальянской компанией Mario Cucinella Architects, освещается за счет фотоэлектрических элементов и ветряков. Когда есть солнце или ветер, здание накапливает энергию и сохраняет ее в специальных аккумуляторах, обеспечивая кондиционирование и электроснабжение на протяжении двух недель. Расход энергии на собственное охлаждение здания - всего 7-8 кВт•ч в год на каждый метр площади. В офисном здании «Энергия плюс» (г.Женневильер, Франция), спроектированном компанией Skidmore, Owings&Merrill, использование внешних энергосетей будет снижено до 16 кВт•ч в год на квадратный метр.
Для себя или для престижа?
В России ситуация гораздо менее радужная. Среди крупных офисных зданий, которые возводятся сейчас в стране, энергоэффективные можно пересчитать буквально по пальцам – эксперты называют лишь здания комплекса «Москва Сити». В Санкт-Петербурге «Газпром» обещает обеспечить высокую энергоэффективность в «Лахта-центре» (в него планируют переехать несколько «дочек» газовой монополии). «Газпром» - единственная компания из 30 крупнейших в России, которая собирается строить новое офисное здание с учетом самых современных требований.
Эксперты отмечают, что при проектировании зданий в «Москва-сити» использовался ряд прогрессивных технологий – таких, как вентилируемые фасады и автоматизация холодоснабжения и освещения. Как сообщается на сайте проекта «Лахта-центр», при строительстве комплекса также будут внедрены инновационные решения – такие как «интеллектуальный двойной» фасад, позволяющий зимой сохранять тепло, а летом – прохладу внутри здания.
Эксперты в один голос говорят: российским девелоперам не особенно хочется проектировать и строить энергоэффективные офисы – пока это выходит дороже и не окупается. Инвестиции в строительство экологичного здания в нашей стране, согласно докладам участников 9-го саммита «Недвижимость в России» (ежегодное мероприятие «Конференций Адама Смита»), оказываются выше на 20-50%, а не на 5-10%, как в Европе, а экономия энергии достигает лишь 10-20%.
«У нас девелоперы заинтересованы построить здание по минимальной цене и продать его, а управляющие компании не заинтересованы внедрять сберегающие технологии, поскольку это влечет дополнительные расходы и повышение арендной платы, что невыгодно», - описывает положение дел Алексей Поляков.
Сегодня, говорят эксперты, вопрос реального энергосбережения оказывается актуален лишь для тех компаний, которые строят офисы для себя или понимают, что это здание будет представлять Россию на мировом уровне, как это происходит с проектами в Сочи.
«Строим для себя и думаем о тех расходах, которые возникнут в ходе длительной эксплуатации», - сообщил, к примеру, в ходе дискуссии «Умный город – эффективный город» исполнительный директор ОДЦ «Охта» (реализует проект строительства «Лахта-центра») Александр Бобков.
По словам архитекторов из бюро RMJM (проектируют «Лахта-центр»), в основном высотном здании комплекса удастся сократить расход энергии на отопление и кондиционирование помещений до 50%. Автоматика будет поддерживать оптимальный температурный режим и учитывать количество людей в помещении, а датчики позволят автоматически регулировать освещенность помещений.
По мнению специалистов, при существующих темпах внедрения энергосберегающих технологий при строительстве зданий (в том числе – офисных) никакого снижения энергоемкости ВВП России на 40% к 2020 году, как это планирует правительство, добиться не удастся. Ведь, чтобы достичь этого показателя, все новые здания должны сберегать до 60% энергии, а треть старых предстоит реконструировать таким образом, чтобы они экономили до 30% энергии.
«Перспективы внедрения подобных технологий связаны как с политикой властей, призывающих к активному внедрению энергосбережения, так и с тем, что при повышении характеристик здания владельцы могут рассчитывать на более высокие ставки аренды, более низкие ставки капитализации и, как следствие, более высокие цены продаж», - отмечает Денис Колокольников.
Несмотря на то, что два здания в России, сертифицированные по LEED и BREEAM, прибавили в своей капитализации около 10%, никаких массовых сдвигов в сознании бизнесменов без экономических и налоговых мер государства не стоит ждать, уверен Алексей Поляков. «Даже замену ламп на экономичные светильники бизнесмены сделают лишь после некоторого давления сверху, -- замечает он. -- А уж такие возможности, как автоматизация включения-выключения света, будут массово внедрены только после очень сильного внушения».
*В рейтинг были включены 30 компаний, но оказалось трудно дать по единым критериям оценку офисов тех корпораций, которые расположены за пределами Москвы, а таковых оказалось 7. Они указаны в таблице для справки, но без оценок экспертов.
