Почти 80% жителей московских пятиэтажек, которые могут быть включены в программу расселения ветхого жилья, поддерживают планы властей и ожидают переезда. Однако часть собственников планирует продать свои квартиры, рассчитывая на инвестиционный спрос. Эксперты рынка недвижимости проанализировали возможные риски и выгоды покупки «хрущевок».
Среди выгод такой сделки специалисты называют удачную локацию и относительно низкую цену для хорошо обжитого района столицы в пределах МКАД. Согласно программе реновации, жильцы пятиэтажек будут переселены в дома либо в своем районе, либо в соседнем, но в границах округа. Другими словами, приобретя «хрущевку» в хорошем районе сейчас, в перспективе можно получить там же новое жилье с лучшими характеристиками и имеющее более высокую цену, отмечают эксперты «Метриум Групп».
Из этого следует вторая выгода: капитализация инвестиций. Вложения в низколиквидный объект в рамках программы расселения могут принести доход. Как следует из пояснительной записки к законопроекту о реновации, предоставляемые переселенцам новые квартиры могут быть дороже старого жилья на 35%. По данным «Метриум Групп», разница в стоимости квадратного метра в новостройке и «хрущевке» в том же районе может составлять до 50%. То есть квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет выгодно перепродать.
Впрочем, даже не имея цели получить доход от сделки, покупатель «хрущевки» в дальнейшем может рассчитывать на выгоду – в виде «лишних» квадратных метров. Так, в ходе предыдущей программы расселения многие жильцы получали более просторные квартиры, благодаря современным планировкам. Из-за разницы в площадях кухонь и санузлов новое жилье было больше старого на 5-10 «квадратов». При этом дополнительные метры переселенцы получат безвозмездно.
Дополнительным бонусом для переселенцев станет бесплатный ремонт – в рамках программы реновации новостройки будут сдаваться с полной отделкой. Для сравнения, до 86% квартир в столичных новостройках массового сегмента продаются без отделки. На ремонт стандартной «однушки» покупателю приходится дополнительно тратить от 700 тысяч до 1,2 млн рублей.
Рисков при покупке «хрущевки» под снос не меньше, чем выгод, отмечают эксперты. Главный из них – сроки переезда. По самым оптимистичным оценкам, для расселения 1,6 млн человек из 8 тысяч зданий властям потребуется не менее 25 лет. Напомним, что первая программа расселения растянулась на 18 лет, при этом были снесены около 1,7 тысячи «хрущевок». В то же время, как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек неизбежно повысят цены, предупреждают аналитики.
Эксперты советуют не забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Программа обойдется по предварительным оценкам в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей. Согласно прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджета будут уменьшаться ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.
Кроме того, среди рисков для покупателей «хрущевок» названа неудачная локация нового жилья. Больше всего рискуют собственники в тех округах Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). Схожие риски и у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Например, пятиэтажки в Царицыно могут расселить в прилегающее Чертаново, а в Южном Тушино – в Митино (за МКАД).
С этим же связан риск проигрыша в цене. В менее удачной локации стоимость альтернативной квартиры может оказаться меньше, чем во вторичных «хрущевках» в более ликвидном районе. Так, в Кузьминках средняя стоимость «квадрата» в хрущевках - порядка 145 тысяч рублей. В соседнем Люблино средняя цена в новостройке составляет лишь 132 тысячи рублей.
